Ciò che ha lasciato a casa: immobili, conti e redditi esteri nella dichiarazione svizzera (2025)

Punti essenziali

• Chi è domiciliato in Svizzera dichiara il reddito mondiale e la sostanza mondiale. Dichiarare non significa essere tassati.
• Gli immobili all'estero si dichiarano, ma in Svizzera non sono tassati. Fanno comunque salire l'aliquota applicata a ciò che la Svizzera tassa davvero.
• Un'ipoteca estera si ripartisce in base a dove si trovano i suoi beni, non in base all'immobile che la garantisce, e gli interessi passivi sono deducibili solo fino al reddito della sostanza più altri CHF 50'000.
• Si usano due tassi di cambio: quello di fine anno per saldi e valori, quello medio per i redditi incassati durante l'anno. L'errore comune è usare un solo tasso comodo per tutto.
• Se negli anni precedenti non ha dichiarato un conto estero, non lo aggiunga semplicemente adesso. Zurigo lo tratta come una dichiarazione ordinaria e non come una denuncia spontanea, e la multa va da un terzo al triplo dell'imposta suppletiva.

Dichiarato, tassato o determinante per l'aliquota?

Sono possibili tre esiti. La tabella mostra quale vale per ogni tipo di bene.

Cosa possiede	Va dichiarato?	Tassato in Svizzera?
Conto bancario estero	Sì	Sì, saldo come sostanza e interessi come reddito
Titoli esteri	Sì	Sì, valore come sostanza e dividendi come reddito
Immobile estero	Sì	No, ma fa salire la sua aliquota
Affitto di un immobile estero	Sì	No, ma fa salire la sua aliquota
Rendita estera già percepita	Sì	Di regola sì, secondo la convenzione applicabile
Ipoteca estera	Sì	Deducibile in proporzione ai suoi beni in Svizzera
Eredità estera ricevuta	Sì	Il bene entra a far parte della sua sostanza da quel momento

Tassato in Svizzera

• Conto bancario estero, saldo come sostanza e interessi come reddito
• Titoli esteri, valore come sostanza e dividendi come reddito
• Una rendita estera già percepita, secondo la convenzione

Dichiarato, ma non tassato qui

• Immobile estero, che fa comunque salire l'aliquota sul suo reddito svizzero
• Affitto di un immobile estero, che fa salire l'aliquota allo stesso modo
• Il valore locativoEigenmietwertValore locativoFRvaleur locativeReddito locativo figurativo aggiunto al reddito imponibile di chi abita in un'abitazione di proprietà. La sua abolizione è stata approvata ed entra in vigore il 1° gennaio 2029.Dove lo trovaNella sezione immobili, se possiede l'abitazione in cui vive.Apra nel glossario → di un'abitazione estera che usa personalmente

Immobili all'estero: esenti, ma non invisibili

Se possiede un appartamento o una casa fuori dalla Svizzera, la Svizzera non lo tassa. Lo dice direttamente la legge federale: l'assoggettamento è illimitato, «ma non si estende alle aziende, agli stabilimenti d'impresa e ai fondi situati all'estero» (LIFDDBGLa legge federale sull'imposta federale direttaFRLIFDBundesgesetz über die direkte Bundessteuer: la legge che disciplina l'imposta federale diretta in tutto il paese. Quasi ogni regola federale citata in una guida proviene da qui, ed è per questo che l'abbreviazione compare così spesso accanto a un numero di articolo.Dove lo trovaNelle citazioni, come DBG Art. 33 o simili. Le fonti in italiano e in francese chiamano la stessa legge LIFD.Apra nel glossario → art. 6 cpv. 1). Il diritto di tassare i beni immobili spetta al paese in cui si trova l'immobile, e le convenzioni svizzere seguono questo principio in modo coerente.

La Svizzera applica l'esenzione con riserva di progressioneProgressionsvorbehaltRiserva di progressioneFRréserve de progressionIl reddito che un altro paese può tassare è escluso dal conteggio svizzero, ma conta comunque per determinare la sua aliquota. Il reddito non viene tassato due volte. Viene tassato il resto, con un'aliquota più alta.Dove lo trovaUn'aliquota separata accanto all'importo imponibile sulla tassazione.Apra nel glossario → (LIFD art. 7 cpv. 1): l'immobile e il suo reddito da locazione determinano quale aliquota si applica al suo reddito e alla sua sostanza in Svizzera, poi escono dall'importo tassato. Possedere un immobile all'estero può quindi far salire l'imposta sul suo salario svizzero, anche se l'immobile stesso qui non è mai tassato.

Zurigo formula l'obbligo con chiarezza: dichiarare tutti i redditi e tutta la sostanza, svizzeri ed esteri; la ripartizione la fa l'ufficio di tassazione.

1. 1Lo dichiaraIl valore dell'immobile e l'affitto o il valore locativo
2. 2L'ufficio di tassazione lo attribuisce all'esteroLa Svizzera rinuncia al diritto di tassarlo
3. 3Conta comunque per la sua aliquotaIl reddito e la sostanza complessivi fissano la percentuale
4. 4Questa percentuale si applica al suo reddito e alla sua sostanza in SvizzeraLa sua imposta svizzera aumenta, l'immobile stesso non è tassato qui

Saltare il primo passaggio non salta il quarto. Rende solo sbagliata la dichiarazione.

Ne derivano due dettagli:

• Un immobile che usa personalmente ha un valore locativo (Eigenmietwert), che fissa la sua aliquota allo stesso modo anche se nessuno le paga un affitto.
• Un immobile sfitto si dichiara comunque. Lo sfitto può incidere sul valore; non elimina l'obbligo.

Nel settembre 2025 la Svizzera ha votato l'abolizione del valore locativo e il Consiglio federale ha fissato il cambiamento al 1° gennaio 2029. Non riguarda le dichiarazioni dal 2025 al 2028.

Come si ripartisce un'ipoteca estera

Il diritto fiscale svizzero non consente di dedurre per intero un'ipoteca estera dal reddito svizzero. I debiti e gli interessi passivi sono attribuiti in proporzione al luogo in cui si trovano i suoi beni. Se una quota elevata della sua sostanza è in un immobile all'estero, la stessa quota dei suoi debiti e interessi passivi è attribuita all'estero, e solo il resto riduce il suo reddito imponibile svizzero.

La ripartizione non segue l'immobile su cui il prestito è garantito. Un'ipoteca iscritta sul suo appartamento all'estero non è automaticamente un debito estero, e un prestito di una banca svizzera non è automaticamente un debito svizzero. La percentuale dipende da dove si trovano i suoi beni.

Sopra c'è un secondo limite, federale e non cantonale, che vale quindi in ogni cantone: gli interessi passivi sulla sostanza privata sono deducibili solo fino al reddito lordo della sua sostanza privata mobiliare e immobiliare (compreso il valore locativo) più altri CHF 50'000 (LIFD art. 33 cpv. 1 lett. a). La guida di Zurigo riporta la stessa regola.

Quale tasso di cambio?

Cosa converte	Quale tasso
Saldi, valori di immobili e valori di titoli al 31 dicembre (sostanza)	Il tasso di fine anno
Salario, affitti, interessi e dividendi incassati durante l'anno (reddito)	Il tasso medio dell'anno

L'Amministrazione federale delle contribuzioni (AFC, in tedesco ESTVESTVL'Amministrazione federale delle contribuzioniFRAFCEidgenössische Steuerverwaltung: l'autorità fiscale federale. Pubblica i moduli, i promemoria e i listini dei corsi su cui lavorano i cantoni e il suo software fiscale, ma non è l'ufficio che la tassa: è il suo cantone.Dove lo trovaIndicata come editore sui moduli e promemoria federali e sul listino dei corsi.Apra nel glossario →) pubblica entrambi in un'unica pagina per ogni periodo fiscale, con due titoli che corrispondono alla tabella: «Devisenkurs (Verkauf) am Ende der Steuerperiode» (il corso di vendita al 31 dicembre) e «Durchschnittlicher Devisenkurs (Verkauf) der Steuerperiode» (la media nel periodo). Zurigo rimanda allo stesso elenco.

L'errore comune è applicare a tutto un solo tasso comodo. Un tasso di fine anno su un intero anno di affitti li sovrastima o li sottostima, a seconda della direzione in cui si è mossa la valuta.

I conti esteri non sono privati

Dichiarare un conto di risparmio estero di solito costa poco: imposta sulla sostanzaVermögenssteuerImposta sulla sostanzaFRimpôt sur la fortuneUn'imposta cantonale annuale sulla sua sostanza netta al 31 dicembre. La Svizzera tassa la sostanza anche se i guadagni di capitale privati sono di norma esenti da imposta.Dove lo trovaCalcolata a partire dai totali dell'elenco dei titoli.Apra nel glossario → sul saldo, imposta sul reddito sugli interessi.

Se non l'ha dichiarato negli anni precedenti, non lo aggiunga semplicemente alla dichiarazione di quest'anno. Il Canton Zurigo è esplicito: una dichiarazione senza un riferimento espresso a una denuncia spontanea non vale come tale, e la multa va allora da un terzo al triplo dell'imposta suppletiva.

La via che lo evita è una denuncia spontanea (SelbstanzeigeSelbstanzeigeAutodenuncia (esente da pena)FRdénonciation spontanée (non punissable)Comunicare all'ufficio di tassazione redditi o sostanza non dichiarati prima che li scopra. Fatta correttamente e una sola volta nella vita, evita la sanzione, ma l'imposta suppletiva e gli interessi restano dovuti.Dove lo trovaUna lettera all'ufficio di tassazione, non un campo di un modulo.Apra nel glossario →), e deve dire chiaramente che è ciò che sta facendo. La prima è esente da pena (LIFD art. 175 cpv. 3) se nessuna autorità fiscale ne è già a conoscenza, se collabora a determinare l'importo e se si impegna seriamente a pagare. L'imposta suppletiva e gli interessi restano dovuti. Una denuncia successiva costa una multa pari a un quinto dell'imposta sottratta.

Una denuncia spontanea è un passo formale con conseguenze penali se fatta in modo errato. Si rivolga a un avvocato o a una persona esperta di diritto fiscale svizzero, oppure al suo ufficio cantonale delle imposte, prima di redigerla, non dopo.

Domande frequenti

Devo dichiarare un conto bancario nel mio paese d'origine?

Sì. Chi è domiciliato in Svizzera dichiara la sostanza mondiale: il saldo al 31 dicembre come sostanza, gli interessi come reddito. La Svizzera scambia inoltre informazioni sui conti con molti paesi.

Il mio appartamento all'estero è tassato in Svizzera?

No. Il diritto di tassare spetta al paese in cui si trova. Lo dichiara comunque, e fissa l'aliquota applicata al suo reddito e alla sua sostanza in Svizzera, quindi può far salire la sua imposta svizzera senza essere tassato qui.

Sources

Le fonti qui sotto sostengono le cifre e le regole fiscali trattate in questa guida. Segua i link per consultare le indicazioni originali e il loro ambito di applicazione.

1. Legge federale sull'imposta federale diretta (LIFD) art. 6 cpv. 1: assoggettamento illimitato sul reddito mondiale, che «non si estende alle aziende, agli stabilimenti d'impresa e ai fondi situati all'estero»; art. 6 cpv. 3: il confine internazionale segue i principi federali contro la doppia imposizioneDoppelbesteuerungDoppia imposizioneFRdouble impositionSubire due volte l'imposizione sullo stesso reddito, da due cantoni oppure dalla Svizzera e da un altro paese. La doppia imposizione intercantonale è vietata in modo assoluto; quella transfrontaliera è regolata da convenzioni.Dove lo trovaSollevata quando Lei ha cambiato cantone durante l'anno o ha redditi all'estero.Apra nel glossario → intercantonale, da cui deriva la ripartizione proporzionale dei debiti, e la sua frase finale considera le perdite estere solo ai fini dell'aliquota («In allen übrigen Fällen sind Auslandsverluste ausschliesslich satzbestimmend zu berücksichtigen»); art. 7 cpv. 1: imposizione «all'aliquota corrispondente al reddito complessivo», la regola dell'esenzione con riserva di progressione; art. 33 cpv. 1 lett. a: il limite degli interessi passivi, pari al reddito lordo della sostanza più CHF 50'000, che è federale e vale in ogni cantone; art. 152: dieci anni per avviare la procedura di imposta suppletiva, quindici per determinarne l'importo; art. 175 cpv. 3 e 4: la prima denuncia spontanea è esente da pena, ogni denuncia successiva è punita con una multa pari a un quinto dell'imposta sottratta: fedlex.admin.ch
2. Legge federale sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAIDStHGLa legge sull'armonizzazione delle imposte cantonaliFRLHIDITLAIDSteuerharmonisierungsgesetz: la legge che indica ai 26 cantoni quali imposte devono riscuotere e quale forma devono avere le regole. Fissa il quadro; ogni cantone stabilisce comunque le proprie aliquote e molti dei propri limiti di deduzione al suo interno.Dove lo trovaNelle citazioni come StHG Art. 13 o simili, di solito accanto all'articolo DBG che tratta lo stesso punto a livello federale.Apra nel glossario →) art. 13 cpv. 1: l'imposta cantonale sulla sostanza riguarda la «sostanza netta complessiva», ed è per questo che un conto bancario estero e un'ipoteca estera vanno entrambi nella dichiarazione: fedlex.admin.ch
3. AFC (ESTV): corsi di conversione per il periodo fiscale 2025, con il corso di vendita medio dal 1.1.2025 al 31.12.2025 e il corso di vendita al 31.12.2025: estv.admin.ch
4. AFC (ESTV): l'elenco ufficiale dei titoli e dei corsi di cambio (ICTax), la fonte che Zurigo indica per la conversione delle valute estere: ictax.admin.ch
5. Cantone di Zurigo: guida ufficiale alla dichiarazione 2025 (modulo 305): dichiarare tutti i redditi e tutta la sostanza, svizzeri ed esteri, anche quando il cantone non è l'unico a tassarla e la ripartizione la fa l'ufficio (pagina 7); convertire le valute estere ai corsi AFC al 31.12.2025 (pagina 25); il limite degli interessi passivi, pari al reddito lordo della sostanza privata più CHF 50'000 (pagina 14): zh.ch, PDF
6. Cantone di Zurigo: persone assoggettate all'imposta alla fonteQuellensteuerImposta alla fonte (ritenuta sul salario)FRimpôt à la sourceITimposta alla fonteL'imposta che il suo datore di lavoro trattiene a ogni pagamento del salario e versa al cantone per Lei. L'aliquota è una media cantonale che presuppone deduzioni standard, quindi non tiene conto di quelle individuali.Dove lo trovaUna riga di trattenuta sulla busta paga mensile e un totale sul certificato di salario.Apra nel glossario →: la soglia di sostanza di CHF 80'000 per le persone sole e CHF 160'000 per le coppie e la soglia di CHF 3'000 per gli altri redditi: zh.ch
7. Consiglio federale: decisione del 1° aprile 2026 che fissa al 1° gennaio 2029 l'entrata in vigore dell'abolizione del valore locativo: admin.ch
8. SIFSIFLa Segreteria di Stato per le questioni finanziarie internazionaliFRSFIStaatssekretariat für internationale Finanzfragen: l'organo federale responsabile delle convenzioni svizzere contro la doppia imposizione e dello scambio automatico di informazioni finanziarie con altri paesi.Dove lo trovaIndicata come fonte per sapere quale convenzione contro la doppia imposizione si applica a un dato paese.Apra nel glossario →: convenzioni svizzere per evitare le doppie imposizioni (SIF, Segreteria di Stato delle questioni finanziarie internazionali): sif.admin.ch
9. Cantone di Zurigo: denuncia spontanea: una dichiarazione fatta «senza un riferimento espresso alla denuncia spontanea non vale come tale e può comportare una multa», e se le condizioni non sono soddisfatte la multa va «da un terzo al triplo dell'imposta suppletiva»; inoltre la data da cui vale la regola sulle perdite da immobili esteri: «Ab der Steuerperiode 2021 werden die Verluste aus ausländischen Liegenschaften … nur noch satzbestimmend berücksichtigt»: zh.ch