Was Sie im Heimatland gelassen haben: ausländische Immobilien, Konten und Einkommen in der Steuererklärung (2025)

Das Wichtigste in Kürze

• Als Person mit Wohnsitz in der Schweiz deklarieren Sie weltweites Einkommen und weltweites Vermögen. Deklarieren ist nicht dasselbe wie darauf besteuert zu werden.
• Immobilien im Ausland werden deklariert, aber in der Schweiz nicht besteuert. Sie erhöhen trotzdem den Satz, der auf das angewendet wird, was die Schweiz tatsächlich besteuert.
• Ausländische Bankkonten und Wertschriften sind hier voll steuerbar. Der Saldo zählt als Vermögen, Zinsen und Dividenden als Einkommen.
• Schulden und Schuldzinsen werden aufgeteilt, im Verhältnis dazu, wo Ihr Vermögen liegt, sodass eine Hypothek im Ausland hier nur teilweise abzugsfähig ist.
• Verwenden Sie den Jahresend-Kurs für das Vermögen und den Durchschnitts-Kurs für das Einkommen. Die eidgenössische Steuerverwaltung veröffentlicht beide, auf einer Seite, für jede Steuerperiode.

„Es bleibt in meinem Heimatland, also bleibt es aus meiner Schweizer Steuererklärung heraus" ist ein verbreitetes und teures Missverständnis. Ein Vermögenswert zu deklarieren und darauf besteuert zu werden, sind zwei getrennte Schritte.

Deklariert, besteuert, oder satzbestimmend?

Es gibt drei mögliche Ergebnisse. Die Tabelle zeigt, welches auf welche Art von Vermögenswert zutrifft.

Was Sie haben	Deklarieren?	In der Schweiz besteuert?
Ausländisches Bankkonto	Ja	Ja, Saldo als Vermögen und Zinsen als Einkommen
Ausländische Wertschriften	Ja	Ja, Wert als Vermögen und Dividenden als Einkommen
Ausländische Liegenschaft	Ja	Nein, erhöht aber Ihren Satz
Miete aus ausländischer Liegenschaft	Ja	Nein, erhöht aber Ihren Satz
Ausländische Rente, die Sie bereits beziehen	Ja	In der Regel ja, gemäss dem massgeblichen Abkommen
Ausländische Hypothek	Ja	Abzugsfähig im Verhältnis zu Ihrem Schweizer Vermögen
Erhaltenes Erbe im Ausland	Ja	Der Vermögenswert wird ab diesem Zeitpunkt Teil Ihres Vermögens

In der Schweiz besteuert

• Ausländisches Bankkonto, Saldo als Vermögen und Zinsen als Einkommen
• Ausländische Wertschriften, Wert als Vermögen und Dividenden als Einkommen
• Eine ausländische Rente, die Sie bereits beziehen, gemäss dem Abkommen

Deklariert, aber hier nicht besteuert

• Ausländische Liegenschaft, die trotzdem den Satz auf Ihr Schweizer Einkommen erhöht
• Miete aus ausländischer Liegenschaft, die den Satz auf dieselbe Weise erhöht
• Der Eigenmietwert eines selbst genutzten ausländischen Eigenheims

Immobilien im Ausland: befreit, aber nicht unsichtbar

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus ausserhalb der Schweiz besitzen, besteuert die Schweiz sie nicht. Das Bundesrecht sagt das direkt: Die Steuerpflicht ist unbeschränkt, „erstreckt sich aber nicht auf Geschäftsbetriebe, Betriebsstätten und Grundstücke im Ausland" (DBG Art. 6 Abs. 1). Das Recht, unbewegliches Vermögen zu besteuern, gehört dem Land, in dem sich die Liegenschaft befindet, und die Schweizer Abkommen folgen dem durchgehend.

Die Schweiz wendet die Befreiung mit Progressionsvorbehalt an (DBG Art. 7 Abs. 1): Die Liegenschaft und ihr Mietertrag bestimmen, welcher Satz auf Ihr Schweizer Einkommen und Vermögen angewendet wird, und fallen dann aus dem besteuerten Betrag heraus. So kann der Besitz einer Liegenschaft im Ausland die Steuer auf Ihren Schweizer Lohn erhöhen, obwohl die Liegenschaft selbst hier nie besteuert wird.

Zürich formuliert die Pflicht unmissverständlich: alle Schweizer und ausländischen Einkommen und Vermögenswerte deklarieren, das Steueramt übernimmt die Zuteilung.

1. 1Sie deklarieren sieDen Wert der Liegenschaft sowie die Miete oder den Eigenmietwert
2. 2Das Steueramt teilt sie dem Ausland zuDie Schweiz verzichtet auf das Besteuerungsrecht
3. 3Sie zählt weiterhin zu Ihrem SatzIhr gesamtes Einkommen und Vermögen bestimmt den Prozentsatz
4. 4Dieser Prozentsatz wird auf Ihr Schweizer Einkommen und Vermögen angewendetIhre Schweizer Steuerrechnung steigt, die Liegenschaft selbst wird hier nicht besteuert

Schritt eins auszulassen überspringt nicht Schritt vier. Es macht die Deklaration nur falsch.

Daraus ergeben sich zwei Details:

• Eine selbst genutzte Liegenschaft trägt einen Eigenmietwert, der Ihren Satz auf dieselbe Weise bestimmt, auch wenn Ihnen niemand Miete zahlt.
• Eine leer stehende Liegenschaft wird trotzdem deklariert. Der Leerstand kann sich auf den Wert auswirken; er hebt die Deklarationspflicht nicht auf.

Die Schweiz hat im September 2025 die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen, und der Bundesrat hat die Änderung auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Das betrifft die Steuererklärungen 2025 bis 2028 nicht.

Wie eine ausländische Hypothek aufgeteilt wird

Das Schweizer Steuerrecht erlaubt es nicht, eine ausländische Hypothek vollständig vom Schweizer Einkommen abzuziehen. Schulden und Schuldzinsen werden im Verhältnis zum Standort Ihres Vermögens zugeteilt. Liegt ein grosser Anteil Ihres Vermögens in einer Liegenschaft im Ausland, wird derselbe Anteil Ihrer Schulden und Schuldzinsen dem Ausland zugeteilt, und nur der Rest reduziert Ihr steuerbares Schweizer Einkommen.

Die Aufteilung folgt nicht der Liegenschaft, auf die das Darlehen grundpfandgesichert ist. Eine Hypothek, die auf Ihre Wohnung im Ausland eingetragen ist, ist nicht automatisch ausländische Schuld, und ein Darlehen einer Schweizer Bank ist nicht automatisch Schweizer Schuld. Der Prozentsatz ergibt sich aus dem Standort Ihres Vermögens.

Die Regel ist DBG Art. 6 Abs. 3, der die Grenze zwischen der Schweiz und dem Ausland „nach den Grundsätzen des Bundesrechts über das Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung" zieht. Aus diesem Regelwerk stammt die proportionale Aufteilung.

Obendrauf sitzt eine zweite Grenze, und sie ist bundesrechtlich, nicht kantonal — sie gilt also in jedem Kanton: Schuldzinsen auf Privatvermögen sind nur bis zum Betrag des Bruttoertrags aus Ihrem beweglichen und unbeweglichen Privatvermögen (einschliesslich des Eigenmietwerts) plus weiteren CHF 50'000 abzugsfähig (DBG Art. 33 Abs. 1 lit. a). Zürichs eigene Wegleitung druckt dieselbe Regel ab.

Übersteigen die einer ausländischen Liegenschaft zugeteilten Zinsen und Kosten deren Ertrag, wird der Überschuss nicht mit Ihrem Schweizer Einkommen verrechnet. Das Bundesrecht berücksichtigt ihn nur satzbestimmend (DBG Art. 6 Abs. 3), und Zürich wendet das ab der Steuerperiode 2021 an — eine verlustbringende Wohnung im Ausland senkt Ihre Schweizer Rechnung also nicht.

Welcher Wechselkurs?

Was Sie umrechnen	Welcher Kurs
Saldi, Liegenschaftswerte und Wertschriftenwerte per 31. Dezember (Vermögen)	Der Jahresend-Kurs
Lohn, Miete, Zinsen und Dividenden, die während des Jahres eingehen (Einkommen)	Der Durchschnitts-Kurs des Jahres

Die ESTV (Eidgenössische Steuerverwaltung) veröffentlicht beide auf einer Seite pro Steuerperiode, unter zwei Überschriften, die der Tabelle entsprechen: „Devisenkurs (Verkauf) am Ende der Steuerperiode" (der Verkaufskurs per 31. Dezember) und „Durchschnittlicher Devisenkurs (Verkauf) der Steuerperiode" (der Durchschnitt über die Periode). Zürich verweist auf dieselbe Liste.

Der häufige Fehler besteht darin, einen einzigen, praktischen Kurs auf alles anzuwenden. Ein Jahresend-Kurs auf ein ganzjähriges Mieteinkommen über- oder unterschätzt es, je nachdem, in welche Richtung sich die Währung bewegt hat.

Ausländische Konten sind nicht privat

Die Schweiz tauscht Informationen zu Finanzkonten automatisch mit einer grossen Zahl von Partnerstaaten aus. Ein im Ausland gehaltenes Konto einer Person mit Wohnsitz in der Schweiz ist genau das, was gemeldet wird, und ein nicht deklarierter Saldo bleibt lange ein Problem: Das Steueramt hat ab Ende der Steuerperiode zehn Jahre, um ein Nachsteuerverfahren (NachsteuerNachsteuerNachsteuerFRrappel d'impôtITricupero d'impostaSteuer, die der Kanton nachträglich erheben kann, wenn Einkommen oder Vermögen nicht deklariert wurde – rückwirkend bis zu zehn Jahre nach der Steuerperiode, zuzüglich Zins.Where you see itNur wenn das Steueramt ein Verfahren eröffnet – kein Teil einer normalen Veranlagung.Open in the glossary →) einzuleiten, und fünfzehn, um den Betrag festzusetzen.

Ein ausländisches Sparkonto zu deklarieren kostet meist wenig: Vermögenssteuer auf dem Saldo, Einkommenssteuer auf den Zinsen.

Haben Sie es in früheren Jahren nicht deklariert, tragen Sie es nicht einfach in die diesjährige Erklärung ein. Der Kanton Zürich sagt es ausdrücklich: Eine Deklaration ohne ausdrücklichen Hinweis auf eine Selbstanzeige gilt nicht als solche, und die Busse beträgt dann einen Drittel bis das Dreifache der Nachsteuer.

Der Weg, der das vermeidet, ist eine Selbstanzeige, und Sie müssen klar sagen, dass Sie eine erstatten. Die erste ist straflos (DBG Art. 175 Abs. 3), wenn noch keine Steuerbehörde davon weiss, Sie bei der Festsetzung des Betrags mithelfen und sich ernstlich um die Bezahlung bemühen. Nachsteuer und Zinsen schulden Sie trotzdem. Jede weitere Selbstanzeige kostet eine Busse von einem Fünftel der hinterzogenen Steuer.

Rückt eine Wohnung im Ausland Sie über die Quellensteuer-Schwelle?

Werden Sie in Zürich an der Quelle besteuert (QuellensteuerQuellensteuerQuellensteuer (Steuerabzug direkt vom Lohn)FRimpôt à la sourceITimposta alla fonteDie Steuer, die Ihr Arbeitgeber bei jeder Lohnzahlung abzieht und für Sie an den Kanton überweist. Der Satz ist ein kantonaler Durchschnittswert, der von Standardabzügen ausgeht – Ihre individuellen Abzüge bleiben unberücksichtigt.Where you see itEine Abzugsposition auf Ihrer monatlichen Lohnabrechnung und ein Total auf dem Lohnausweis.Open in the glossary →), ist einer der Auslöser, die eine ordentliche Veranlagung erzwingen, ein Vermögen über CHF 80'000 (CHF 160'000 für ein gemeinsam besteuertes Ehepaar).

Klären Sie diesen Punkt mit Ihrem Gemeindesteueramt ab. Ausländische Liegenschaften werden deklariert, aber dem Ausland zugeteilt, und ob sie auf eine in steuerbarem Vermögen ausgedrückte Schwelle angerechnet werden, hängt von der lokalen Praxis ab. Falsch zu raten kostet entweder eine unnötige Erklärung oder eine verpasste Pflicht.

Alles Weitere zur Schwelle finden Sie in Quellensteuer: sollten Sie eine Steuererklärung einreichen?.

Häufige Fehler

• Ein Sparkonto im Heimatland von der Erklärung weglassen. Es ist hier steuerbar, es wird der Schweiz ohnehin gemeldet, und die Steuer darauf ist meist gering im Vergleich zu den Kosten, es wegzulassen.
• Annehmen, befreit bedeute unerwähnt. Ausländische Liegenschaften werden zuerst deklariert und danach vom besteuerten Betrag ausgenommen.
• Eine ausländische Hypothek vollständig abziehen. Schulden und Schuldzinsen werden nach dem Standort des Vermögens aufgeteilt.
• Einen einzigen Wechselkurs für alles verwenden. Jahresend-Kurs für das Vermögen, Durchschnitts-Kurs für das Einkommen.
• Eine nicht vermietete Liegenschaft vergessen. Ein Eigenmietwert gilt für ein selbst genutztes Eigenheim, im Ausland wie in der Schweiz.
• Ein Erbe als Einkommen behandeln. Der Erhalt unterliegt grundsätzlich nicht der Einkommenssteuer. Was sich ändert, ist Ihr Vermögen ab diesem Zeitpunkt, und das wird deklariert.

Häufige Fragen

Muss ich ein Bankkonto in meinem Heimatland deklarieren?

Ja. Personen mit Wohnsitz in der Schweiz deklarieren ihr weltweites Vermögen: den Saldo per 31. Dezember als Vermögen, die Zinsen als Einkommen. Die Schweiz tauscht ausserdem Kontoinformationen mit vielen Ländern aus.

Wird meine Wohnung im Ausland in der Schweiz besteuert?

Nein. Das Land, in dem sie liegt, hat das Besteuerungsrecht. Sie deklarieren sie trotzdem, und sie bestimmt den Satz, der auf Ihr Schweizer Einkommen und Vermögen angewendet wird, sodass sie Ihre Schweizer Steuer erhöhen kann, ohne hier besteuert zu werden.

Kann ich meine ausländische Hypothek abziehen?

Teilweise. Schulden und Schuldzinsen werden im Verhältnis zum Standort Ihres Vermögens zugeteilt, sodass eine Hypothek auf einer Liegenschaft im Ausland in der Schweiz nur im Umfang des hier zugeteilten Anteils abzugsfähig ist.

Welchen Wechselkurs verwende ich?

Den Jahresend-Kurs für alles, was per 31. Dezember gemessen wird, also Saldi, Liegenschaftswerte und Wertschriften. Den Durchschnitts-Kurs für Einkommen, das über das Jahr eingeht. Die ESTV veröffentlicht beide auf einer Seite pro Steuerperiode.

Was ist mit Miete, die ich aus einer Liegenschaft im Ausland erhalte?

Deklariert, in der Schweiz nicht besteuert, und zur Bestimmung Ihres Satzes verwendet. Das Land, in dem die Liegenschaft liegt, besteuert die Miete nach seinen eigenen Regeln.

Ich habe im Ausland Geld geerbt. Ist das Einkommen?

Ein Erbe zu erhalten unterliegt grundsätzlich nicht der Schweizer Einkommenssteuer. Was sich ändert, ist Ihr Vermögen ab dem Zeitpunkt des Erhalts, und das gehört ab diesem Jahr auf Ihre Steuererklärung.

Wie PaperTax hilft

Laden Sie Ihre Dokumente hoch, PaperTax liest sie und führt Sie dann Dokument für Dokument durch Ihre eigene kantonale Steuersoftware. Es sagt Ihnen, was Sie wo eintragen, auf Deutsch. Es reicht die Erklärung nicht für Sie ein. So funktioniert es.

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Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung. Die Behandlung ausländischer Vermögenswerte hängt vom Abkommen mit dem betreffenden Land und von Ihren persönlichen Umständen ab. PaperTax hilft Ihnen, Ihre eigene amtliche kantonale Steuererklärung auszufüllen. PaperTax reicht sie nicht für Sie ein. Für eine Beratung zu Ihrer eigenen Situation wenden Sie sich an eine qualifizierte Schweizer Steuerfachperson oder an Ihr kantonales Steueramt.

Sources

Jede Zahl in diesem Ratgeber wird mit diesen Quellen abgeglichen. Jeder Link führt zum ausstellenden Dokument selbst, nicht zu einer Startseite oder zu einer fremden Zusammenfassung davon.

1. Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG) Art. 6 Abs. 1 — unbeschränkte Steuerpflicht auf dem weltweiten Einkommen, die sich „nicht auf Geschäftsbetriebe, Betriebsstätten und Grundstücke im Ausland" erstreckt; Art. 6 Abs. 3 — die internationale Grenze folgt den bundesrechtlichen Grundsätzen gegen interkantonale Doppelbesteuerung, woraus die proportionale Schuldenaufteilung stammt, und sein Schlusssatz stellt ausländische Verluste nur satzbestimmend („In allen übrigen Fällen sind Auslandsverluste ausschliesslich satzbestimmend zu berücksichtigen"); Art. 7 Abs. 1 — Besteuerung „zu dem Satze, der dem Gesamteinkommen entspricht", die Regel der Befreiung mit Progressionsvorbehalt; Art. 33 Abs. 1 lit. a — die Schuldzinsengrenze von Bruttovermögensertrag plus CHF 50'000, bundesrechtlich und damit in jedem Kanton gültig; Art. 152 — zehn Jahre für die Einleitung des Nachsteuerverfahrens, fünfzehn für die Festsetzung; Art. 175 Abs. 3 und 4 — die erste Selbstanzeige ist straflos, jede weitere wird mit einem Fünftel der hinterzogenen Steuer gebüsst — fedlex.admin.ch
2. Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern (StHG) Art. 13 Abs. 1 — die kantonale Vermögenssteuer erfasst „das gesamte Reinvermögen", weshalb sowohl ein ausländisches Bankkonto als auch eine ausländische Hypothek auf die Erklärung gehören — fedlex.admin.ch
3. ESTV — Umrechnungskurse für die Steuerperiode 2025, mit dem durchschnittlichen Verkaufskurs vom 1.1.2025–31.12.2025 und dem Verkaufskurs per 31.12.2025 — estv.admin.ch
4. ESTV — die offizielle Wertschriften- und Kursliste (ICTax), die Quelle, auf die Zürich für die Umrechnung von Fremdwährungen verweist — ictax.admin.ch
5. Kanton Zürich — offizielle Wegleitung zur Steuererklärung 2025 (Formular 305): alle Schweizer und ausländischen Einkommen und Vermögenswerte deklarieren, auch wenn der Kanton nicht der einzige ist, der besteuert, und das Amt die Zuteilung vornimmt (Seite 7); Fremdwährungsbestände zu den ESTV-Kursen per 31.12.2025 umrechnen (Seite 25); die Schuldzinsen-Grenze aus dem Bruttoertrag aus Privatvermögen plus CHF 50'000 (Seite 14) — zh.ch, PDF
6. Kanton Zürich — quellensteuerpflichtige Personen: die Vermögensschwelle von CHF 80'000 für Einzelpersonen / CHF 160'000 für ein gemeinsam besteuertes Ehepaar, sowie die Schwelle von CHF 3'000 für übriges Einkommen — zh.ch
7. Bundesrat — Beschluss vom 1. April 2026 über das Inkrafttreten der Abschaffung des Eigenmietwerts per 1. Januar 2029 — admin.ch
8. SIF — Schweizer Doppelbesteuerungsabkommen — SIF, das Staatssekretariat für internationale Finanzfragen — sif.admin.ch
9. Kanton Zürich — Selbstanzeige: Eine Deklaration „ohne ausdrücklichen Hinweis auf die Selbstanzeige gilt nicht als solche und kann zu einer Busse führen", und wo die Voraussetzungen fehlen, beträgt die Busse „zwischen einem Drittel und dem Dreifachen der Nachsteuer"; ebenso das Anwendungsdatum der Verlustregel für ausländische Liegenschaften: „Ab der Steuerperiode 2021 werden die Verluste aus ausländischen Liegenschaften … nur noch satzbestimmend berücksichtigt" — zh.ch

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