Was Sie im Heimatland gelassen haben: ausländische Immobilien, Konten und Einkommen in der Steuererklärung (2025)

Das Wichtigste in Kürze

• Als Person mit Wohnsitz in der Schweiz deklarieren Sie weltweites Einkommen und weltweites Vermögen. Deklarieren ist nicht dasselbe wie darauf besteuert zu werden.
• Immobilien im Ausland werden deklariert, aber in der Schweiz nicht besteuert. Sie erhöhen trotzdem den Satz, der auf das angewendet wird, was die Schweiz tatsächlich besteuert.
• Eine ausländische Hypothek wird danach aufgeteilt, wo Ihre Vermögenswerte liegen, nicht danach, welches Objekt sie sichert; Schuldzinsen sind nur bis zum Vermögensertrag plus weitere CHF 50'000 abziehbar.
• Verwenden Sie zwei Devisenkurse: den Jahresendkurs für Bestände und Werte, den Durchschnittskurs für Einkünfte des Jahres. Einen einzigen bequemen Kurs auf alles anzuwenden ist der häufige Fehler.
• Haben Sie ein ausländisches Konto in früheren Jahren nicht deklariert, tragen Sie es nicht einfach jetzt ein. Zürich wertet das als gewöhnliche Deklaration statt als SelbstanzeigeSelbstanzeigeFRdénonciation spontanée (non punissable)ITautodenuncia (esente da pena)Die Meldung nicht deklarierten Einkommens oder Vermögens an das Steueramt, bevor es selbst darauf stösst. Korrekt durchgeführt und einmal im Leben in Anspruch genommen, vermeidet sie eine Busse; Nachsteuer und Zins bleiben trotzdem geschuldet.Wo Sie es sehenEin Schreiben an das Steueramt, kein Formularfeld.Im Glossar öffnen →, und die Busse reicht von einem Drittel bis zum Dreifachen der NachsteuerNachsteuerFRrappel d'impôtITricupero d'impostaSteuer, die der Kanton nachträglich erheben kann, wenn Einkommen oder Vermögen nicht deklariert wurde, rückwirkend bis zu zehn Jahre nach der Steuerperiode, zuzüglich Zins.Wo Sie es sehenNur wenn das Steueramt ein Verfahren eröffnet, kein Teil einer normalen Veranlagung.Im Glossar öffnen →.

Deklariert, besteuert, oder satzbestimmend?

Es gibt drei mögliche Ergebnisse. Die Tabelle zeigt, welches auf welche Art von Vermögenswert zutrifft.

Was Sie haben	Deklarieren?	In der Schweiz besteuert?
Ausländisches Bankkonto	Ja	Ja, Saldo als Vermögen und Zinsen als Einkommen
Ausländische Wertschriften	Ja	Ja, Wert als Vermögen und Dividenden als Einkommen
Ausländische Liegenschaft	Ja	Nein, erhöht aber Ihren Satz
Miete aus ausländischer Liegenschaft	Ja	Nein, erhöht aber Ihren Satz
Ausländische Rente, die Sie bereits beziehen	Ja	In der Regel ja, gemäss dem massgeblichen Abkommen
Ausländische Hypothek	Ja	Abzugsfähig im Verhältnis zu Ihrem Schweizer Vermögen
Erhaltenes Erbe im Ausland	Ja	Der Vermögenswert wird ab diesem Zeitpunkt Teil Ihres Vermögens

In der Schweiz besteuert

• Ausländisches Bankkonto, Saldo als Vermögen und Zinsen als Einkommen
• Ausländische Wertschriften, Wert als Vermögen und Dividenden als Einkommen
• Eine ausländische Rente, die Sie bereits beziehen, gemäss dem Abkommen

Deklariert, aber hier nicht besteuert

• Ausländische Liegenschaft, die trotzdem den Satz auf Ihr Schweizer Einkommen erhöht
• Miete aus ausländischer Liegenschaft, die den Satz auf dieselbe Weise erhöht
• Der EigenmietwertEigenmietwertFRvaleur locativeITvalore locativoEin fiktiver Mietertrag, der dem steuerbaren Einkommen von Personen zugerechnet wird, die im eigenen Wohneigentum leben. Seine Abschaffung wurde beschlossen und tritt am 1. Januar 2029 in Kraft.Wo Sie es sehenIm Liegenschaftsabschnitt, sofern Sie im eigenen Wohneigentum leben.Im Glossar öffnen → eines selbst genutzten ausländischen Eigenheims

Immobilien im Ausland: befreit, aber nicht unsichtbar

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus ausserhalb der Schweiz besitzen, besteuert die Schweiz sie nicht. Das Bundesrecht sagt das direkt: Die Steuerpflicht ist unbeschränkt, „erstreckt sich aber nicht auf Geschäftsbetriebe, Betriebsstätten und Grundstücke im Ausland" (DBGDBGDas Bundesgesetz über die direkte BundessteuerFRLIFDBundesgesetz über die direkte Bundessteuer: das Gesetz, das die direkte Bundessteuer für die ganze Schweiz regelt. Fast jede in einem Ratgeber zitierte Bundesregel stammt daraus, weshalb die Abkürzung so oft neben einer Artikelnummer steht.Wo Sie es sehenIn Zitaten als DBG Art. 33 oder ähnlich. Französische und italienische Quellen nennen dasselbe Gesetz LIFD.Im Glossar öffnen → Art. 6 Abs. 1). Das Recht, unbewegliches Vermögen zu besteuern, gehört dem Land, in dem sich die Liegenschaft befindet, und die Schweizer Abkommen folgen dem durchgehend.

Die Schweiz wendet die Befreiung mit ProgressionsvorbehaltProgressionsvorbehaltFRréserve de progressionITriserva di progressioneEinkommen, das ein anderes Land besteuern darf, bleibt in der Schweizer Rechnung aussen vor, wird aber bei der Satzbestimmung weiterhin berücksichtigt. Sie werden nicht doppelt darauf besteuert; der übrige Betrag wird lediglich zu einem höheren Satz besteuert.Wo Sie es sehenEin separater Satzwert neben dem steuerbaren Betrag auf der Veranlagung.Im Glossar öffnen → an (DBG Art. 7 Abs. 1): Die Liegenschaft und ihr Mietertrag bestimmen, welcher Satz auf Ihr Schweizer Einkommen und Vermögen angewendet wird, und fallen dann aus dem besteuerten Betrag heraus. So kann der Besitz einer Liegenschaft im Ausland die Steuer auf Ihren Schweizer Lohn erhöhen, obwohl die Liegenschaft selbst hier nie besteuert wird.

Zürich formuliert die Pflicht unmissverständlich: alle Schweizer und ausländischen Einkommen und Vermögenswerte deklarieren, das Steueramt übernimmt die Zuteilung.

1. 1Sie deklarieren sieDen Wert der Liegenschaft sowie die Miete oder den Eigenmietwert
2. 2Das Steueramt teilt sie dem Ausland zuDie Schweiz verzichtet auf das Besteuerungsrecht
3. 3Sie zählt weiterhin zu Ihrem SatzIhr gesamtes Einkommen und Vermögen bestimmt den Prozentsatz
4. 4Dieser Prozentsatz wird auf Ihr Schweizer Einkommen und Vermögen angewendetIhre Schweizer Steuerrechnung steigt, die Liegenschaft selbst wird hier nicht besteuert

Schritt eins auszulassen überspringt nicht Schritt vier. Es macht die Deklaration nur falsch.

Daraus ergeben sich zwei Details:

• Eine selbst genutzte Liegenschaft trägt einen Eigenmietwert, der Ihren Satz auf dieselbe Weise bestimmt, auch wenn Ihnen niemand Miete zahlt.
• Eine leer stehende Liegenschaft wird trotzdem deklariert. Der Leerstand kann sich auf den Wert auswirken; er hebt die Deklarationspflicht nicht auf.

Die Schweiz hat im September 2025 die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen, und der Bundesrat hat die Änderung auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Das betrifft die Steuererklärungen 2025 bis 2028 nicht.

Wie eine ausländische Hypothek aufgeteilt wird

Das Schweizer Steuerrecht erlaubt es nicht, eine ausländische Hypothek vollständig vom Schweizer Einkommen abzuziehen. Schulden und Schuldzinsen werden im Verhältnis zum Standort Ihres Vermögens zugeteilt. Liegt ein grosser Anteil Ihres Vermögens in einer Liegenschaft im Ausland, wird derselbe Anteil Ihrer Schulden und Schuldzinsen dem Ausland zugeteilt, und nur der Rest reduziert Ihr steuerbares Schweizer Einkommen.

Die Aufteilung folgt nicht der Liegenschaft, auf die das Darlehen grundpfandgesichert ist. Eine Hypothek, die auf Ihre Wohnung im Ausland eingetragen ist, ist nicht automatisch ausländische Schuld, und ein Darlehen einer Schweizer Bank ist nicht automatisch Schweizer Schuld. Der Prozentsatz ergibt sich aus dem Standort Ihres Vermögens.

Obendrauf sitzt eine zweite Grenze, und sie ist bundesrechtlich, nicht kantonal, gilt also in jedem Kanton: Schuldzinsen auf Privatvermögen sind nur bis zum Betrag des Bruttoertrags aus Ihrem beweglichen und unbeweglichen Privatvermögen (einschliesslich des Eigenmietwerts) plus weiteren CHF 50'000 abzugsfähig (DBG Art. 33 Abs. 1 lit. a). Zürichs eigene WegleitungWegleitungFRinstructionsITistruzioniDer kantonale Leitfaden zum Ausfüllen der Steuererklärung, jedes Steuerjahr neu veröffentlicht. Massgebend und in Zürich ausschliesslich auf Deutsch.Wo Sie es sehenVeröffentlicht auf zh.ch zusammen mit den Formularen des jeweiligen Jahres.Im Glossar öffnen → druckt dieselbe Regel ab.

Welcher Wechselkurs?

Was Sie umrechnen	Welcher Kurs
Saldi, Liegenschaftswerte und Wertschriftenwerte per 31. Dezember (Vermögen)	Der Jahresend-Kurs
Lohn, Miete, Zinsen und Dividenden, die während des Jahres eingehen (Einkommen)	Der Durchschnitts-Kurs des Jahres

Die ESTVESTVDie Eidgenössische SteuerverwaltungFRAFCEidgenössische Steuerverwaltung: die Steuerbehörde des Bundes. Sie veröffentlicht die Formulare, Merkblätter und Kurslisten, mit denen die Kantone und Ihre Steuersoftware arbeiten. Veranlagt werden Sie aber nicht von ihr, sondern von Ihrem Kanton.Wo Sie es sehenAls Herausgeberin auf Bundesformularen, Merkblättern und der Kursliste genannt.Im Glossar öffnen → (Eidgenössische Steuerverwaltung) veröffentlicht beide auf einer Seite pro Steuerperiode, unter zwei Überschriften, die der Tabelle entsprechen: „Devisenkurs (Verkauf) am Ende der Steuerperiode" (der Verkaufskurs per 31. Dezember) und „Durchschnittlicher Devisenkurs (Verkauf) der Steuerperiode" (der Durchschnitt über die Periode). Zürich verweist auf dieselbe Liste.

Der häufige Fehler besteht darin, einen einzigen, praktischen Kurs auf alles anzuwenden. Ein Jahresend-Kurs auf ein ganzjähriges Mieteinkommen über- oder unterschätzt es, je nachdem, in welche Richtung sich die Währung bewegt hat.

Ausländische Konten sind nicht privat

Ein ausländisches Sparkonto zu deklarieren kostet meist wenig: VermögenssteuerVermögenssteuerFRimpôt sur la fortuneITimposta sulla sostanzaEine jährliche kantonale Steuer auf Ihr Reinvermögen per 31. Dezember. Die Schweiz besteuert Vermögen, obwohl private Kapitalgewinne grundsätzlich steuerfrei sind.Wo Sie es sehenBerechnet aus den Totalen Ihres Wertschriftenverzeichnisses.Im Glossar öffnen → auf dem Saldo, Einkommenssteuer auf den Zinsen.

Haben Sie es in früheren Jahren nicht deklariert, tragen Sie es nicht einfach in die diesjährige Erklärung ein. Der Kanton Zürich sagt es ausdrücklich: Eine Deklaration ohne ausdrücklichen Hinweis auf eine Selbstanzeige gilt nicht als solche, und die Busse beträgt dann einen Drittel bis das Dreifache der Nachsteuer.

Der Weg, der das vermeidet, ist eine Selbstanzeige, und Sie müssen klar sagen, dass Sie eine erstatten. Die erste ist straflos (DBG Art. 175 Abs. 3), wenn noch keine Steuerbehörde davon weiss, Sie bei der Festsetzung des Betrags mithelfen und sich ernstlich um die Bezahlung bemühen. Nachsteuer und Zinsen schulden Sie trotzdem. Jede weitere Selbstanzeige kostet eine Busse von einem Fünftel der hinterzogenen Steuer.

Eine Selbstanzeige ist ein förmlicher Schritt mit strafrechtlichen Folgen, wenn sie falsch gemacht wird. Sprechen Sie vor dem Verfassen mit einer Schweizer Fachperson für Steuerrecht oder mit Ihrem kantonalen Steueramt, nicht danach.

Häufige Fragen

Muss ich ein Bankkonto in meinem Heimatland deklarieren?

Ja. Personen mit Wohnsitz in der Schweiz deklarieren ihr weltweites Vermögen: den Saldo per 31. Dezember als Vermögen, die Zinsen als Einkommen. Die Schweiz tauscht ausserdem Kontoinformationen mit vielen Ländern aus.

Wird meine Wohnung im Ausland in der Schweiz besteuert?

Nein. Das Land, in dem sie liegt, hat das Besteuerungsrecht. Sie deklarieren sie trotzdem, und sie bestimmt den Satz, der auf Ihr Schweizer Einkommen und Vermögen angewendet wird, sodass sie Ihre Schweizer Steuer erhöhen kann, ohne hier besteuert zu werden.

Sources

Die folgenden Quellen belegen die Steuerzahlen und Regeln in diesem Ratgeber. Über die Links können Sie die Originalangaben und deren Geltungsbereich prüfen.

1. Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG) Art. 6 Abs. 1 — unbeschränkte Steuerpflicht auf dem weltweiten Einkommen, die sich „nicht auf Geschäftsbetriebe, Betriebsstätten und Grundstücke im Ausland" erstreckt; Art. 6 Abs. 3 — die internationale Grenze folgt den bundesrechtlichen Grundsätzen gegen interkantonale DoppelbesteuerungDoppelbesteuerungFRdouble impositionITdoppia imposizioneZweimalige Besteuerung desselben Einkommens: durch zwei Kantone, oder durch die Schweiz und ein anderes Land. Interkantonale Doppelbesteuerung ist grundsätzlich verboten; die grenzüberschreitende Variante wird über Abkommen geregelt.Wo Sie es sehenEin Thema, wenn Sie im Laufe des Jahres den Kanton gewechselt haben oder Einkommen im Ausland haben.Im Glossar öffnen →, woraus die proportionale Schuldenaufteilung stammt, und sein Schlusssatz stellt ausländische Verluste nur satzbestimmend („In allen übrigen Fällen sind Auslandsverluste ausschliesslich satzbestimmend zu berücksichtigen"); Art. 7 Abs. 1 — Besteuerung „zu dem Satze, der dem Gesamteinkommen entspricht", die Regel der Befreiung mit Progressionsvorbehalt; Art. 33 Abs. 1 lit. a — die Schuldzinsengrenze von Bruttovermögensertrag plus CHF 50'000, bundesrechtlich und damit in jedem Kanton gültig; Art. 152 — zehn Jahre für die Einleitung des Nachsteuerverfahrens, fünfzehn für die Festsetzung; Art. 175 Abs. 3 und 4 — die erste Selbstanzeige ist straflos, jede weitere wird mit einem Fünftel der hinterzogenen Steuer gebüsst — fedlex.admin.ch
2. Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern (StHGStHGDas SteuerharmonisierungsgesetzFRLHIDITLAIDSteuerharmonisierungsgesetz: das Gesetz, das allen 26 Kantonen vorgibt, welche Steuern sie erheben müssen und wie die Regeln ausgestaltet sein müssen. Es setzt den Rahmen; die Tarife und viele Abzugsgrenzen legt jeder Kanton innerhalb dieses Rahmens weiterhin selbst fest.Wo Sie es sehenIn Zitaten als StHG Art. 13 oder ähnlich, meist neben dem DBG-Artikel, der denselben Punkt auf Bundesebene regelt.Im Glossar öffnen →) Art. 13 Abs. 1 — die kantonale Vermögenssteuer erfasst „das gesamte Reinvermögen", weshalb sowohl ein ausländisches Bankkonto als auch eine ausländische Hypothek auf die Erklärung gehören — fedlex.admin.ch
3. ESTV — Umrechnungskurse für die Steuerperiode 2025, mit dem durchschnittlichen Verkaufskurs vom 1.1.2025–31.12.2025 und dem Verkaufskurs per 31.12.2025 — estv.admin.ch
4. ESTV — die offizielle Wertschriften- und KurslisteKurslisteKursliste (ICTax)FRliste des cours (ICTax)ITlistino dei corsi (ICTax)Die Jahresendbewertungen der Eidgenössischen Steuerverwaltung für Wertschriften, veröffentlicht auf ictax.admin.ch. Bei thesaurierenden Fonds ist dies die einzige Stelle, an der der massgebende Ertrag ausgewiesen wird.Wo Sie es sehenPro Wertschrift nachzuschlagen, wenn der Wert nicht auf Ihrem Kontoauszug steht.Im Glossar öffnen → (ICTax), die Quelle, auf die Zürich für die Umrechnung von Fremdwährungen verweist — ictax.admin.ch
5. Kanton Zürich — offizielle Wegleitung zur SteuererklärungSteuererklärungFRdéclaration d'impôtITdichiarazione d'impostaDie Erklärung selbst: die gesamte Anzahl Formulare, die Sie für ein Steuerjahr ausfüllen und einreichen. Das, was Ihnen der Kanton zusendet, und das, was seine Software ausfüllt.Wo Sie es sehenDer Titel des Schreibens, das der Kanton verschickt, und der Name der kantonalen Steuersoftware.Im Glossar öffnen → 2025 (Formular 305): alle Schweizer und ausländischen Einkommen und Vermögenswerte deklarieren, auch wenn der Kanton nicht der einzige ist, der besteuert, und das Amt die Zuteilung vornimmt (Seite 7); Fremdwährungsbestände zu den ESTV-Kursen per 31.12.2025 umrechnen (Seite 25); die Schuldzinsen-Grenze aus dem Bruttoertrag aus Privatvermögen plus CHF 50'000 (Seite 14) — zh.ch, PDF
6. Kanton Zürich — quellensteuerpflichtige Personen: die Vermögensschwelle von CHF 80'000 für Einzelpersonen / CHF 160'000 für ein gemeinsam besteuertes Ehepaar, sowie die Schwelle von CHF 3'000 für übriges Einkommen — zh.ch
7. Bundesrat — Beschluss vom 1. April 2026 über das Inkrafttreten der Abschaffung des Eigenmietwerts per 1. Januar 2029 — admin.ch
8. SIFSIFDas Staatssekretariat für internationale FinanzfragenFRSFIStaatssekretariat für internationale Finanzfragen: die Bundesstelle, die für die Doppelbesteuerungsabkommen der Schweiz und für den automatischen Informationsaustausch über Finanzkonten mit anderen Staaten zuständig ist.Wo Sie es sehenAls Quelle dafür genannt, welches Doppelbesteuerungsabkommen für ein bestimmtes Land gilt.Im Glossar öffnen → — Schweizer Doppelbesteuerungsabkommen — SIF, das Staatssekretariat für internationale Finanzfragen — sif.admin.ch
9. Kanton Zürich — Selbstanzeige: Eine Deklaration „ohne ausdrücklichen Hinweis auf die Selbstanzeige gilt nicht als solche und kann zu einer Busse führen", und wo die Voraussetzungen fehlen, beträgt die Busse „zwischen einem Drittel und dem Dreifachen der Nachsteuer"; ebenso das Anwendungsdatum der Verlustregel für ausländische Liegenschaften: „Ab der Steuerperiode 2021 werden die Verluste aus ausländischen Liegenschaften … nur noch satzbestimmend berücksichtigt" — zh.ch